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“房地一体”原则在执行实务中的理解与应用

作者:陈博  发布时间:2014-12-08 13:29:56


  

 

随着经济的发展,因房屋所有权和土地使用权在使用价值上和现实操作上的可分性,也造成了许多冲突,显示了很多弊端。所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权被买卖处分时,该土地上的房屋等也随之一并转让。反过来,建筑物、构筑物等被转让处分时,该建筑物、构筑物所占用范围内的建设用地使用权也要一并处分,即所谓“地随房走”。无论是房随地走还是地随房走,归根结底就是强调“房地一体”的原则。该原则强调房屋所有权和土地使用权的不可分性,既可以有助于房地产的统一管理,也可以减少因两者分离处分导致纠纷。如何正确运用“房地一体”的原则,对于执行房地产有着重要意义。

 

关键词:土地使用权、房屋所有权、房地一体

 

一、土地使用权与房屋所有权的区别和联系

 

(一)土地使用权和房屋所有权是相互独立的物权。

 

土地使用权属于民法上的用益物权。所谓用益物权,是指在他人之物上得以使用、收益而设立的他物权。用益物权以取得物的使用价值为目的。该种物权的特征为其主体不是物的所有人而是物的使用人,其权利经登记公示具有排他性。

 

房屋产权属于民法上的自物权。所谓自物权,也即所有权,根据《民法通则》第七十一条的规定,是指所有权人依法对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利。在现实生活中,该种物权的特征为其主体是房屋所有人,其权利经登记公示也具有排他性。

 

土地使用权和房屋所有权是相互独立的物权,两者具有不同的使用价值,我国将土地和房屋视作不同的生产、生活资料,设立了不同的部门进行管理。由于两种物权具有相互独立性且登记机关的不统一,在现实中,不可避免的发生对两种物权的分别处置。

 

(二)土地使用权与房屋所有权相互不可分割。

 

土地使用权和房屋所有权也存在相互依附的关系。房屋的所有者必须取得其房屋所占有的土地使用权,如果对土地没有使用的权利,就无权在该地上建房,是空中楼阁。房屋的所有权是建立在土地使用权取得的基础之上,对其中任何一项权利的处置必将影响到另一种权利的变动。在司法实践中,对某小区房屋查封并处置,最妥当的方式是同时查封房屋所有权及房屋所占的土地使用权,并且取得对两项物权的优先处置权。

 

二、处置两项物权所面临的问题

 

(一)登记机关的不一致

 

现实生活中很难避免土地和地上建筑物被分别处分的情况,特别是房屋管理和土地管理分属不同部门时。我国《物权法》奉行物权公示原则,《物权法》第10条要求房地产进行统一登记。《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。” 但是由于现实中登记机关的不一致,这样现实的分别登记和法律规定的统一登记之间就发生了冲突。特别是在有担保的情况下,因为是分别登记,房屋抵押归房产管理部门管理,土地使用权抵押通常归国土资源局管理,即出现了房地产抵押进行了分别登记。这些情况都给执行房地产造成了困难。

 

(二)法律的规定与现实的冲突。

 

《最高人民法院关于人民法院关于执行工作若干问题的规定》(以下简称《执行规定》)第九十一条第一款规定:对参与被执行人财产的具体分配,应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。法院对被查封财产的强制处分可以被视为代替财产所有人处分自己的财产。房地登记机关不一致,带来的最大问题就是处分房地产的法院不确定。

 

三、如何解决处分房地产的法院不确定问题

 

(一)国际上通用的做法。

 

英美法中房地产包含两个层次的含义:一是把土地和房屋、附属设施等建筑当作一个整体来看待;二是把土地和建筑附带的各种权利合在一起广义地视为一个整体。因为英美法不严格区分房产和地产,所以对房产的处分自然包括对其地产的处分,反之亦然。德国民法则否认房屋的独立性,认为房屋是土地的成分,土地所有权中包括对其地上房屋的所有,虽然德国后来颁布了《地上权条例》以克服土地所有权对地上房屋的附合,但仍以地上权对其地上房屋的附合而否定房屋的独立性,即房屋不能独立成为所有权的客体。在德国这种否认房产独立性的立法环境下对土地或者地上权的处分,其中包括对地上房屋的处分,因而也可以看作是房产和地产的同时处分。

 

(二)我国采取的解决办法。

 

首先,要奉行“房地一体”的原则。我国《物权法》第146条和147条分别规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。此外《担保法》、《房地产管理法》均对“房地一体”作了明确规定,正是基于土地使用权和房屋所有权的相互依附关系,对于土地使用权或房屋所有权单独处置的,都应当遵循“房地一体”的原则。

 

其次,要明确享有处分权的法院。根据“房地一体”原则,尽管存在房与地被不同法院分别先查封,但是有处分权的法院可以被明确,即第一个采取查封措施的法院,无需考虑该法院查封的是土地还是房产。

 

例如在司法实践中,A法院对于某小区土地的查封,应当视为对该土地上建筑的一并查封,其他各家法院随后的查封视为轮候查封。对于该小区的房地产由A法院进行处置,而后按照法律的规定进行分配。

 

最后,要坚持“房地一体”处分结果。将房屋和土地使用权视为一个整体,而不将其作为独立的不动产对待。正是基于土地使用权和房屋所有权的依附关系,“房地一体”旨在强调其中之一的权利被处置时另一权利也要随之处置以保证两权利最终归属同一个主体。

 

四、坚持“房地一体”原则所应当注意的问题

 

(一)“房地一体”原则所适用的范围

 

1、“房地一体”不适用于土地上新增的房屋。《中华人民共和国物权法》第182条的规定,仅抵押房产或土地的,视为将房产和土地一并抵押。实现抵押权,必然带来对抵押财产的处分,因此在设定抵押权时,房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押,只有这样,才能保证实现抵押权时,房屋所有权和建设用地使用权同时转让。当然也存在特殊情况,《中华人民共和国物权法》第200条规定“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿”。

 

如某房地产开发公司因借贷将一小区的土地使用权抵押给了甲银行,后该小区的土地被继续开发,陆续建设了一批住宅楼。因为房地产开发公司没有如约还贷,甲银行起诉到了A法院,半年后该案进入执行程序。A法院在处置该小区整体房地产时,新增的房屋不属抵押财产。但是如果刻意将新增房屋从整体中剥离开来,则容易造成新增房屋所有权人与所占土地用权人不一致,影响新增房屋的价值。故而应将新增房屋与原房地产一并处置,然后按照法律规定分配。

 

2、在执行中,“房地一体”只适用于财产的处分,而不适用于财产的分配。在房与地被分别查封的情况下,虽然第一个采取查封措施的法院有优先处分权,但是并不意味该法院在处分财产变价后对价款有优先分配权。

 

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第八十八条第二款规定,多个债权人的债权种类不同的,基于所有权和担保物权而享有的债权,优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的,按照各担保物权的先后顺序清偿。该条款重申了基于所有权和担保物权而享有的债权在执行程序中不论处分财产法院是否为首次查封法院均可优先受偿。有处分权的法院在处分财产时应将房地产一并处置,但是所得价款应按《执行规定》第八十八条第二款来进行分配。

 

(二)有条件的承认“房地分离”。

 

虽然我国法律强调“房地一体”,但是这一原则更多的是体现在执行层面上,保证经执行后的房产与地产仍为同一主体所有。但在司法实践中,尤其是在执行之前,我们还是会遇到许多“房地分离”的现象。

 

承认“房地分离”的条件为土地使用权和地上建筑所有权分属于不同的主体已经成为既定事实,并且不同主体是通过合法途径取得权利。

 

在司法实践中遇到一案例:乙有三间平房,并持有房屋所有权证和国有土地使用权证。其土地使用权证记载着三间平房后面的宅基地的使用权也归乙所有。1999年,邻居丙与乙协商在乙的房后的宅基地上建造两间平房经商。后丙以乙表示同意的证明办理了房屋产权证。2010年,乙将原有的三间平房卖给了丁。双方共同办理了房屋过户手续和土地使用权变更登记。丁取得的土地使用权仍然包括房后的宅基地。丁认为自己已经取得了土地使用权,则地上的建筑物也应归其所有。据此要求丙迁出房屋。而丙认为房屋所有权属于自己,则该房屋占用土地的使用权应当同时转归自己,丁无权要求自己迁出。双方为此发生争执。该案中,如简单的采用“房地一体”,都会损害一方当事人的合法利益,最公平合理的办法就是有条件的承认“房地分离”,既承认丙拥有房屋的所有权,也要承认丁对宅基地的使用权。

 

  

 

坚持“房地一体”的关键点只有两个:第一点就是处分房地产时房屋所有权和土地使用权要一同转移,不能分别处分;第二点就是法院处置后,两项权利最终归属同一主体,房屋的所有者必定要是房屋所占有的土地使用权的拥有者。只要保证了这一点就符合了房随地走,地随房走的精神。

 

 

 

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