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反映物业纠纷案件审理中的六大难点及化解纠纷建议

作者:王景海  发布时间:2015-09-18 08:01:06


物业服务业是改革开放后,随着住宅商品化,社会化分工深入和细化、物业服务市场化而新兴的行业。伴随着物业服务业的发展,物业服务纠纷案件也逐渐增加。我院因地处房地产开发项目重地,随之而来的物业服务纠纷也逐年增加,日益成为我们审判工作的一大难点。

一、物业纠纷案件审理中的六大难点

一是法律文书送达难。以物业公司诉业主欠缴物业费案件为例,因房屋长期空置、房屋流转、被告工作流动性较大等原因,上门送达、邮寄送达各类法律文书均无人签收。同时,部分业主为表达对判决结果的不满,存在拒绝签收法律文书的情形。该类型案件有近1/3不同程度存在送达难的问题。

二是举证责任分配难。在要求举证证明物业服务质量不达标或物业服务不全面的过程中,业主取证存在诸多困难,其无法对物业公司的服务情况进行规范化监督,无法查阅相关资料,所举证据种类单一、随意性大、证明力不强,导致法院在平衡双方举证责任、查清案件事实方面存在困难。

三是认定服务标准难。目前,法律法规尚未对物业服务制定详细的规范化行业标准,物业公司与业主签订的物业服务合同中也很少对服务标准作出明确约定。因此,在审判中如何准确把握物业服务标准、进而认定物业公司是否构成违约成为处理此类纠纷的难点之一。

四是法律关系厘清难。物业纠纷往往涉及物业公司、业主、业主委员会等众多主体,法律关系比较复杂。审判实践中,还会出现物业服务法律关系与其他法律关系复合交叉的情况,如何理清并处理,也是处理此类纠纷的难点和焦点。

五是抗辩证据认定难。被告所举物业公司服务瑕疵证据能在多大程度上得到法院的支持,没有明确的依据,特别是在没有第三方机构鉴定评估确认的情况下,给法院采信证据带来了难题。

六是双方利益平衡难。一方面原告方物业公司毕竟已按合同履行了一定的服务义务,因此亦支出了一定的人力和物力开支,法理上应得到法律的支持;另一方面按照被告方的举证,原告所履行的义务存在一定的瑕疵,且直接涉及到广大业主的切身利益,业主对物业公司的服务有着切身体会,如果不讲社会效果、不留余地直接判令业主清偿所欠费用,难免有失情理。因此,审理此类案件十分考验法院法官的耐心与智慧。

二、物业纠纷类案件多发的原因分析

一是物业公司的管理与服务存在瑕疵。部分物业公司提供的服务与收费有较大差距,没有树立为业主服务的意识,仅从形式上建立物业管理,导致服务不到位、公共配套设施不完善、安全保卫不落实等等,从而引发业主不满,产生纠纷。

二是业主对物业公司缺少选择权,对物业公司解聘难度较大。前期物业服务合同由开发商和物业公司拟定,业主只能被动的接受,没有选择权。《物业管理条例》规定业主大会可以选聘、解聘物业管理企业。由于业主大会很难召开,业主委员会很难成立,并且现有的表决机制使业主大会很难形成有效决议,行使权利主体的不确定、方式的不具可操作性,使得要解聘由开发商指定的前期物业管理企业十分困难。

三是业主委员会的成立与运作难度较大。由于社会的转型和观念的改变,人们在工作之余缺乏邻里沟通,现代邻里关系相对淡漠,而业主大会召开的筹划、联系、准备、相关投入没有具体的责任主体资金来源,业主委员会成立困难较大,致使业主维护自身权益缺乏渠道。而业主委员会作为一个没有报酬的机构,其在实际运行中也会遇到重重困难和来自相关利益群体的阻碍。

四是业主的有偿服务观念不强。随着住房制度改革的不断深化,原有福利分房逐渐取消,部分业主还没有形成付费买服务的意识。特别是拆迁安置小区,有些业主尚未能接受从村民到居民的转型,其在消费理念和居住理念上都存在意识偏差,对物业费的收取存在抵触心理。

三、创新解决物业纠纷的机制建议

法院在充分发挥审判职能的同时,只有同相关职能部门联手,才能使物业纠纷实现源头治理,才能将创新社会管理与解决社会矛盾有机结合起来,为此,应创新建立解决物业纠纷的四种机制。

一是建立联席、联动机制。实践证明,并不是所有的纠纷都适宜由法院来解决,有的即使能够解决,实际效果也不好。只有充分利用司法资源,积极推动社会建立完善一个多元化、多层次、多渠道的纠纷解决体系,才能全面、高效、便捷地解决当前日益复杂化、多样化的社会矛盾纠纷。根据国务院《物业管理条例》的规定,政府房地产行政主管部门是处理业主、业主委员会、物业使用人和物业公司在物业管理活动中产生纠纷的行政管理主体。同时规定,政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督;同一物业管理区域的业主,应当在街道办事处、乡镇人民政府指导下成立业主大会。可见,在物业服务的管理中,政府行政机构肩负法律赋予的职责。法院在建立物业纠纷巡回审判机制同时,牵头成立区物业纠纷联动处理工作小组,由住建部门、物价部门、公安部门、街道办事处、人民调解委员会共同参与,建立人民调解、行政调解、司法调解“三位一体”的物业纠纷预防和化解机制。定期召开联席会议,明确巡回法庭、人民调解委员会、行政管理部门的各自职责。设立专职联络员确保工作有效衔接,有效解决物管难题。

二是引入第三方评价机制。应当改变目前物业公司对其服务“自说自划”的做法,改变对物业公司评级由其主管机构说了算的现行制度,制定完善的物业等级评定办法。由独立的第三方社会中介机构对物业等级进行评估界定,在评估时,不仅要考虑物业的实际服务质量和水平,还要考虑业主及物业主管部门的各种评价,使对物业等次的评定能够实现主观与客观的相对统一。按照第三方每年的评估情况,不仅可以提高物业公司的收费水平,对于物业公司服务质量不高的,可以降低其物业等次及收费标准,对于质量不合格的,取消其物业服务资格,形成严格的物业服务市场准入机制。

三是建立宣传、培训机制。建立物业纠纷巡回审判机制的一个重要意义是将法制宣传教育融入巡回审判的过程中,让群众在家门口就能学到物业法律知识,充分发挥了法院参与社会管理创新的前沿阵地作用。借助巡回审判这一平台,对于在小区内开庭的案件,应下发有关物业的法律知识传单,宣传《物权法》等与物业管理联系密切的法律知识。制作可移动的物业法律知识展牌,在开庭时一并予以展示。并适时建立褒奖制度,将业主与物业公司关系融洽、物业服务出色的小区,评选“物业服务优秀示范小区”,在巡回审判过程中作为典型予以宣传。巡回审判法官定期开办有关物业纠纷的法制讲座,邀请物业行政管理人员、物业公司人员、业主委员会代表、人民调解员等共同参加,要强化法院及基层组织对物业公司、业委会的管理与指导,宣传法律知识,建立多方常态化的沟通渠道。

四是建立风险防范机制。物业纠纷涉及到人民群众的安居乐业,是关系民生的大问题,同时物业纠纷也容易引起大面积、群体性事件发生。物业纠纷巡回审判重点是防范集团诉讼、信访案件和群体性事件。对于集团诉讼,应做好诉调对接工作,对于坚持要求进入诉讼程序的,在立案时应做好解释工作,分批次立案,合理分配审判资源。在办案活动中发现有关涉诉信访案件或信访苗头的,实行巡回审判,一律采取带案下访、就地处理的方式,做好当事人的思想疏导工作,妥善化解矛盾,维护社会和谐稳定。将物业纠纷矛盾尖锐涉及面广的案件处理作为物业纠纷联席会议的重要议程,各相关单位应分析研判辖区内物业纠纷的苗头性、倾向性问题,寻找解决途径,将矛盾化解在基层和萌芽状态,确保不发生重大群体性事件。

文章出处:办公室    

 

 

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